よく売却時にご相談頂くことの一つに親名義の不動産を売却したいんですが、本人は高齢なので売却手続きなどは子供がしたいんですが、大丈夫ですか？というご質問があります。高齢な親御さんとなると耳も遠くなるし、動きもままならない場合もある。元気なご子息、娘様が窓口となって売却の手続きをしたいというお気持ちはよくわかります。
でも十分に注意しないと、たとえ子供であっても「本人の意思ではない売却を勝手にした」と問題になることもあります。これは所有者本人様が意思疎通ができる状態かどうかで踏むべき手順が大分かわってきます。こちらをしっかり押さえた上でしっかりご本人様とお話し合いをして売却がスムーズに進むよう参考にして下さい。
■所有者ご本人が意思疎通できる場合
まず、不動産所有者ご本人から子供を「任意代理人」に任命する
「任意代理人」とは…不動産保有者の代理として、売買の局面である程度の判断をする権限を持ちます。代理人であれば、与えられている権限の範囲内で、不動産業者を決めたり、買い手との間で価格や売却条件などを話し合ったりすることができます。売買決定についても、条件が折り合えば決定する権限も与えられていれば、決めることもできるかもしれません。ここで注意しないといけないのがどこまで代理人に権限を与えるのか明確にしておくことです。そうじゃないと、のちのち「金額変更は同意していない」や「引渡し条件は細かく希望があった」。など本人の意思とは違った結果になると契約自体が無効となりますのでご注意下さい。
1.どこまで代理人が決められるか
価格や売却条件など、どこまでなら代理人が決められて、どこからは売却者である親に確認する必要があるかを、決めておきましょう。
2.代理人が決められる内容
所有者本と代理人の認識の誤差を発生しない為に、「価格の幅」、「支払方法」、「引き渡し条件」などを、書面にしておくことをおすすめします。
3.準備するもの
・不動産所有者様の実印
・不動産所有者本人の印鑑証明
・代理人委任状
・代理人の本人確認書類
・不動産所有者の本人確認書類
・不動産所有者本人と代理人を繋がりを示す住民票
ここで注意しないといけないのは、ご本人様と関係ない第三者が偽って売却をしようと今あげたすべてのものを偽って用意することも可能なので仲介の不動産会社、買主はやはり不動産所有者本人様の意思確認というは重要になってきます。よってその確認に通常のお取引よりお時間と手間がかかることは十分にご理解頂く必要があります。
■所有者本人様が意思疎通ができない場合
こちらはもっと複雑になってきます。「成年後見人」の申し立てを裁判所にして、裁判所にて選任された成年後見人が売却手続きを進める形になり、その売却経緯も随時裁判所へ報告義務があります。基本的に家庭裁判所の許可がおりなければ登記の所有権移転手続きはできません。
よってなるべくなら親御様の意思疎通ができる内に今後所有されている不動産をどうしていきたいのか親子でじっくりお話し合いをされておくことをお勧めします。
